مسح الصورة السلبية للمساهمات العقارية داخل قالب الصناديق الاستثمارية

اوضح الدكتور فهد ال خفير رئيس مركز المور للتدريب والدراسات والاستشارات القانونية، ان تحويل مسؤوليات المساهمات العقارية الى هيئة السوق المالية ووضعها تحت مظلة انشاء صناديق استثمارية يعتبر أفضل الوسائل لمسح الصورة السلبية التي تركتها بعض المساهمات العقارية العشوائية والتي لايزال البعض منها متعثرا في المملكة العربية السعودية.وقال في تصرح لـ “المدينة” ان وجود هذا النظام قد يمسح الصورة السلبية السابقة للمساهمات العقارية بشكلها الماضي، والتي تسببت في ضياع حقوق وهدر أموال وتعثر التطوير في بعض المساهمات. وحتى وقت قريب كانت المساهمات العقارية في السعودية هي الوسيلة الوحيدة لتمويل المشاريع العقارية، وهي القناة المحددة لتنمية وتوظيف الصناديق الاستثمارية التي تنمو من خلال تطوير المشاريع ومن ثم بيعها وتحقيق الربح المادي، الأمر الذي يحقق التنمية من خلال جبهتين، الأولى تحقيق عوائد ربحية للمستثمرين المساهمين في تلك المساهمات، والأخرى تحقيق التنمية العقارية من خلال تطوير مشاريع مختلفة كمشاريع الأراضي وبناء المساكن والمشاريع التجارية والاستثمارية. واشار الى ان نظام الصناديق العقارية الحالية هو قالب جديد للتنمية العقارية في المملكة، وأن تدخل الحكومة بتحويل الإشراف على المساهمات العقارية إلى هيئة السوق المالية جاء لاحكام المساهمات العقارية وتحويلها إلى نظام مؤسساتي، ومطمئناً المساهمين بأن حرفية القائمين على صناديق الاستثمار العقارية قد جعل مخاطرها متوسطا الى قليلة المخاطر ، موجهاً اللوم الى الدخلاء بتشويه سمعة الاستثمار العقاري ممن عرفوا بمساهماتهم الوهمية التي اضرت بالمساهمين وبسمعة الاستثمار العقاري ككل ،حيث قال آل خفير: نظام صناديق المساهمات الاستثمارية هو قالب جديد للتنمية العقارية السعودية وذلك بسبب مراقبة هيئة السوق المالية لها للمساعدة في الحفاظ على حقوق المساهمين وصناديق الاستثمار العقاري وبديل للمساهمات العقارية التقليدية التي واجهت مشاكل ومعوقات كثيرة وصناديق المساهمات العقارية الاستثمارية التي هي بمثابة ملامح للاستثمار العقاري المستقبلي في المملكة العربية السعودية، بعد أن تم إصدار ضوابط المساهمات العقارية من قبل وزارة التجارة والصناعة التي اشترطت وجود صندوق استثماري لأي مساهمة عقارية يمكن أن تطلق في السوق، وربطها بمراقبات هيئة سوق المال في محاولة لإعادة الحياة إلى المساهمات العقارية التي خسرت جزءا كبيرا من مصداقيتها في السابق نتيجة «مساهمات وهمية». اعادة الثقة:مشيرا الى ان المساهمات العقارية التي تتفرد فيها السعودية كوعاء استثماري يقدم خدمة تمويلية للمشاريع وخدمة استثمارية للمستثمرين، كان المطمع الوحيد للمطورين العقاريين لتنمية العقارات في البلاد، منذ 35 عاما ، سجل خلالها العديد من الايجابيات والسلبيات، الأمر الذي تسبب في ضياع الكثير من الأموال، وتحقيق الكثير من الإرباح في آن واحد، كما عمل على تعليق الأراضي من جانب، وتطوير مشاريع عملاقة من جانب آخر. دخلاء :ويوضح ال خفير ان بداية المساهمات العقارية جاءت مع التطور الذي شهدته السوق العقارية من خلال تطور عمل الجهات العقارية التي تحولت من مكاتب عقارية إلى شركات ضخمة تعمل بمليارات الريالات. عمل العقاريون الجدد على تطوير وعاء المساهمات العقارية، وبالتحديد في عام 1996، حيث تم طرح عدد من المساهمات العقارية بأسلوب جديد من خلال إصدار شهادات موثقة من غرف المناطق، في حين استخدمها عدد من الدخلاء على السوق لجمع الأموال للمضاربة فيها خاصة في سوق الأسهم، مما أدى إلى تعثر المساهمات العقارية. ويضيف: على الرغم من سعي وزارة التجارة والصناعة إلى تقييد المساهمات العقارية من خلال شروط تنظمها، إلا ان ذلك لم يسعف المساهمين، خاصة الصغار منهم، إلى ضمان أموالهم لدى عدد من الشركات العقارية، الأمر الذي أدى إلى توقف المساهمات العقارية وتوقف الوزارة عن إصدار تراخيص جديدة أن تنظيم صناديق الاستثمار العقاري هي بداية لانطلاق سوق عقارية مالية كأسواق السندات العقارية التي تأخذ دورة مالية متكاملة من خلال بيع المنزل إلى إصدار سند على عملية البيع وتدخل في تداول السوق ومن ثم الحصول على سيولة نقدية وبناء منزل جديد. تدخل حكومي:ويأتي ذلك التحرك نظراً لما شهدته المساهمات العقارية من تعثر ومشاكل بين المساهمين والقائمين على عدد من المساهمات، الأمر الذي دفع الحكومة السعودية لتحويل الإشراف على المساهمات العقارية إلى هيئة السوق المالية لأحكام المساهمات العقارية وتحويلها إلى نظام مؤسساتي يخدم الجانبين المالي والعقاري من خلال نظام صارم وواضح يدفع السوق إلى المزيد من الاحترافية والشفافية والتنظيم الواضح لحفظ حقوق المساهمين في صناديق الاستثمار العقارية، مؤكداً ان نظام صناديق الاستثمار العقاري يعطي أمانا أكثر للمستثمرين، حيث تم تصميمه وإقراره من قِبل هيئة السوق المالية، بالإضافة إلى أنه يدار من شركة استثمارية مرخصة من الهيئة. وذلك يجعل علاقة الشركة مع المشتركين في الصندوق علاقة الوكيل المسؤول لتنظيم مسؤولية جميع الأطراف ذات العلاقة في المشروع العقاري موضوع الاستثمار، وذلك بأن يتم فتح حساب بنكي استثماري للمشترك لإيداع مبالغ مشاركته في الصندوق الذي يتم إطلاقه بترخيص من الهيئة. وجميع الإيرادات والمصاريف والأرباح المتوقعة موضحة ومفصلة بالكامل في مذكرة الطرح وكتيب شروط وأحكام الصندوق الاستثماري العقاري، بالإضافة إلى أنه يتم إطلاع هيئة السوق المالية على تلك البيانات ومن ثم يطلع عليها المشترك لتكون عقداً واضحاً يبين جميع حيثيات الاستثمار، مشيرا الى ان الصندوق له مدة محددة ومتفق عليها بشكل مسبق ولا يمكن الاستمرار بتمديدها. والصندوق يعمل على فتح المجال للاستثمار في العقار برأسمال محدود وعلى شكل وحدات مالية يمكن تداولها، ومدير الصندوق يتيح تداول وحدات الصندوق من خلال نظام داخلي. ومدير الصندوق يوزع 25 في المائة من إيرادات الصندوق فور توفرها للمشتركين، حيث لا يلزم بيع 100 في المائة من المشروع للبدء بتوزيع الأرباح. واردف ال خفير قائلا من ناحية المخاطر في الصناديق الاستثمارية العقارية فهي مخاطر متوسطة إلى منخفضة، ويعود ذلك إلى طبيعتها العقارية وحرفية القائمين عليها، والشركات القائمة على تلك الصناديق تعمل تحت مراقبة من هيئة السوق المالية ، لحفظ حقوق المشتركين من خلال متابعة الصندوق والتأكد من صرف المستحقات للجهات المطورة والإشراف المباشر على تصفية الصندوق في الوقت المحدد وتسليم المشتركين عوائدهم كاملة. لأن الصناديق تعمل من خلال منظومة متكاملة ونظام واحد يطبق على جميع الصناديق بواسطة خيارات متعددة، في حين المساهمات العقارية تخضع لنظام المكتب أو الشركة العقارية التي تطرحها. مؤكداً ان الأموال في صناديق الاستثمار العقاري تخضع لرقابة رسمية، في حين لا تخضع المساهمات العقارية التقليدية لأي رقابة، والصناديق تلتزم بوقتها وبدقة مواعيدها من خلال صرف الأرباح، في حين قد لا تلتزم المساهمات العقارية بوقت حتى تتم تصفيتها من خلال بيع المشروع بالكامل والتي قد تتجاوز وقتها بكثير. وختم آل خفير تصريحه قائلاً: الشركات العقارية لم تصف مساهماتها في وقتها المحدد باستثناء كبرى شركات البلاد، بينما في الصناديق الاستثمارية العقارية الفرصة سانحة لها لإثبات قدرتها على التنمية العقارية وتحقيق مكسب للمستثمرين، والسوق العقارية ستشهد تطوراً جديداً خلال العام الجاري من خلال تضاعف الحركة العمرانية.