بافقيه: أراضٍ بلا صكوك مكسب يستفيد منه ملف «الإسكان»

ناشد نائب شيخ طائفة العقار بالمدينة المنورة إياد بافقيه وزارتي الإسكان والشؤون البلدية والقروية ممثلة في أمانات المناطق بالتعاون المشترك لحل خلاف ومشكلات الأراضي المتداولة بلا صكوك تملك، وذلك بشرائها من قِبل المالك الأصيل في حال وجود وثائق وإثباتات وسندات تملك بأسعار زهيدة تتراوح ما بين 10 - 20 ريالاً للمتر؛ للحد من معضلة شح الإسكان، وهاجس تملك السكن. واشار في حديث لـ»المدينة» إلى أن التضخم الحالي في أسعار العقارات تتحمّل مسؤوليته بعض الجهات الحكومية، إلى جانب طمع بعض المتعاملين في السوق، وفقدان البعض الآخر لثقافة البيع والشراء، مشيرًا إلى أن السوق العقاري في منطقة المدينة المنورة بحاجة إلى تضافر الجهود المشتركة بين القطاعين العام والخاص لإعادة هيكلة جديدة.
كما طالب بلجنة خاصة لإصلاح الخلافات العقاري ومشكلات التثمين العقاري التي تشهدها المنطقة حاليًّا، لافتًا أن 430 مكتبًا عقاريًّا مرخصًا في المنطقة جميعها بحاجة إلى تعزيز ثقافة التعامل. فإلى التفاصيل في الحوار التالي:
* فرض الرسوم على الأراضي البيضاء هل ترون أنه مجدٍ للحدّ من أسعار العقارات؟
** فرض الرسوم يحتاج إلى آلية منظمة ليؤدّي النتائج المتوقعة منه لتفادي ممارسات التحايل من قِبل البعض في التهرّب من عملية الرسوم بطرق متعددة كتقسم الأراضي، وإنشاء رخصة بناء لقصد التهرّب لمدة 3 سنوات من السداد أو تصريفها قبل حلول العام عن طريق إفراغها لأشخاص آخرين، ومن ثم إعادتها مرة آخرى كشراء من جديد، أو أن تتم تلك العملية بين أفراد العائلة أو أي طريقة آخرى تخطر ببال المتلاعبين. فالعملية سلاح ذو حدين، فإذا صاحبها تسهيلات من تقسيم وفرز ورقابة مشددة ستحقق الفائدة، وإذا فقدت كانت نتيجة سلبية على الطرفين. والواقع يشير إلى أن العقار سوف تتجه للتصحيح نحو النزول عن نقطعة معينة.
* البعض يحمل تكاليف البنية التحتية مسؤولية أرتفاع الأسعار كيف تعلّق؟
** تكاليف البنية التحتية وتكاليف التطوير جزء من المشكلة، وتتحمّل الوزارات هنا جزءًا من المسؤولية بزيادة تكاليف المياه والكهرباء والأرصفة والسفلته خلال العقدين الأخيرين، حتى أصبحت عملية البيع والشراء أشبه ما تكون بالمضاربات على أراضٍ غير مهيأة، فمن يملك أراضي بمساحة تقدر بالآف م2 لا يمتلك تكاليف التهيئة والتطوير بـ200- 300 ريال للمتر في الوقت الراهن بزيادة 100% عن الماضي، ومَن يمتلك القدرة على المبلغ غير مستعد للبيروقراطية التي سيواجهها مع الجهات ذات العلاقة بالتطوير ويضطر لعرضها للبيع، ويطلب مكسب -10 ملايين كمثال- وتصبح الأرض في دوامة متحرّكة من التداول حتى يتضاعف سعرها 100% على أرض لم تكن صالحة للسكن في قبضة أصحاب رؤوس الأموال، وهذا -بلا شك- ضرر على المواطن بالدرجة الأولى، وعلى العقاريين. وتتحمّل الأمانة المسؤولية الكبرى في ذلك.
* المواطن يحمّل العقاريين مسؤولية المبالغة في السعر ما تعليقكم؟
** العقار يمر خلال السنتين الماضيتين بفترة ركود، ولكن الانخفاض في الأسعار لتصبح في متناول المواطن البسيط لم تتحقق، والسبب في ذلك يعود إلى طمع بعض أصحاب المهنة في تحقق المزيد من الأسعار، وذلك بمقارنة الأسعار في المواقع المرغوبة من قِبل شخص ما لأسباب تفضيلية شخصية كالقرب من الوالدين، وغير ذلك. ليس لتميّز الموقع عن غيره، وهذه قد حصلت أكثر من مرة باستغلال البعض لحاجة المواطن والمغالاة في الأسعار.
* قدمتم خلال برنامجكم الانتخابي هيكلة جديدة لتنظيم القطاع، ما الهدف من ذلك؟ وأين وصلتم؟
** أصحاب العقارات والمكاتب العقارية، وكذلك المشتري ينقصهم الوعي والثقافة العقارية. فـ430 مكتبًا عقاريًّا مرخصًا في المدينة المنورة بحاجة إلى تعزيز تقافة البيع والشراء للحدِّ من التعاملات العشوائية. وأقول بأنه يجب عدم التعامل مع المبالغ في الأسعار، وعرض أي أرض مالكها غير جاد في البيع، وعدم التعامل مع مَن يستغلون حاجات الآخرين، وجاري البحث حاليًّا عن مجمّع ليكون ملتقى العقار، يضم فيه كل فروع المكاتب العقارية من شرق وغرب، وشمال وجنوب المدينة تحت مظلة مبنى واحد، ويضم لجنة لحل الخلافات العقارية لتفادي أشغال المحاكم والشُرط، إلاّ في الحالات المستعصية. كما يوفر المجمع للباحث عن أرض أو شقة عناء الجولات في شوارع المنطقة.
* بالتزامن مع توسعة الحرم النبوي ظهرت خلافات التثمين.. ماذا أعددتم لها؟
** خلاف التثمين ملف شائك حاليًّا مع توسعة خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله -رحمه الله- الكبرى للحرم النبوي الشريف، علمًا أن القاعدة تشير إلى أنه يتم التثمين على سعر المتر بحسب القرب والبعد من الحرم والشوارع التي يقع عليها الأرض من سكني إلى تجاري، من شارع إلى شارعين إلى ثلاثة شوارع، هذا بالنسبة لسعر الأرض، أمّا تقدير البناء فيتم بناء على تقدير التكاليف والمواد المستخدمة، والظاهرة للمثمن إذا وجد اختلافًا بين عقارين بنفس المواصفات يحق للمالك التظلم للجهات القضائية، وطلب إعادة التثمين مع إحضار مشهد مماثل.
* أنتم كمثمنين.. ما هي قيمة العقارات المطلة على ساحة الحرم؟
** من وجهة نظري كمثمن عقاري فإن العقار المطل مباشرةً وبالدرجة الأولى على ساحات الحرم سعر المتر فيه يتراوح ما بين 340 إلى 350 ألف ريال. أمّا تكاليف الانقاض (البناء) حسب المواد المستخدمة من 3 آلاف إلى 5 آلاف حسب البناء المعمول به في المنطقة.
* ما قيمة المنازل القديمة والصغيرة في المناطق العشوائية؟
** توجد لجنة للتقديرات، ولكن وجهة نظري أن البيوت القديمة التي مساحتها من 100 إلى 200 متر، والتي يقطنها مواطنون عجزة، أو أسر ميسورة الحال يجب أن ينظر لها نظرة خاصة عن المواقع الأستثمارية؛ لأن تقديرها لن يحقق مبلغًا مجزيًا لشراء أرض، وبناء مسكن عليها، كمثال أرض مساحتها 100 م2 تقديرها لن يتجاوز مليونًا؛ لذا يجب أن يكون لها احتواءات خاصة لتفادي انضمام تلك العائلة التي تقطن المنزل الصغير في أعداد مواطن بلا منزل، واقترح بأن كل تعويض يقل عن 3 ملايين، وصاحبه لم يمتلك منزلاً غيره أن يعوّض بأرض منحة ليتمكن من البناء، والواقع يشير إلى أن البناء على مسطح أرض مساحة 300 م2 يكلّف على أقل تقدير مليون ريال.
* ولكن كيف يتم ذلك؟ وما المبرر؟
** يجب أن لا ننظر إلى المواقع الاستثمارية، وأن تكون النظرة إنسانية، وقطعة الأرض -كما ذكرت لك- هي استثناء من واجب إنساني يجب أن تعمل عليه الجهات المسؤولة للحدّ من معاناة بعض الأسر ذات الدخل المحدود، وخادم الحرمين الشريفين الملك سلمان بن عبدالعزيز -يحفظه الله- أثق تمامًا بأنه لن يعارض الفكرة، ولن يألو جهدًا في خدمة الوطن والمواطن.
* هذا فيما يخص القطاع الحكومي.. وماذا سيقدم لهم القطاع الخاص؟
** المستثمرون من المقاولين وأصحاب المكاتب الهندسية خلال حديث شفهي قبل عدة أسابيع استجابوا مبدئيًّا لفكرة تقليل هامش الربح لذوى الدخل المحدود والمتوسط من تلك الأسر التي تسكن المناطق المزالة؛ ليكلف البناء على مسطح أرض 300 م2 على سبيل المثال والتقدير المقترح 700 ألف بالكامل وبمواصفات جيدة كجزء من المسؤولية الاجتماعية كما أن بعض المكاتب الهندسية على استعداد لتقديم المخطط بـ8 آلاف إلى 3 آلاف بدلاً عن 10 آلاف ريال.
* يحذر بعض الاقتصاديين من سالبية توظيف مبالغ التعويضات؟
** هذا صحيح، وقد تكون المبالغ مؤثرًا سلبيًّا على بعض الأسر في حال عدم حسن التصرف في المبلغ، والتخطيط الجيد في البناء، كما أن الخروج لاستجار شقة بـ30 ألفًا، أو 40 ألفًا المكوث بها مشكلة تولد أزمة مادية في الأسرة، وربما تصل إلى التوسع في الكماليات، وبعد مرور زمن بسبب توظيف المبلغ إلى استهلاكي، وهنا يجب أن يبرز دور المسؤولية الاجتماعية في القطاع العقاري بخلق تكتلات من قِبل المستثمرين في شراء الأراضي بمساحات كبيرة على حساب مبالغ التعويضات، ولا يمنع الاتفاق مع ملاك تلك الأراضي، من ثم القبض من أصحاب التعويضات خلال فترة الركود الحالية بمبالغ جيدة وبالتالي تتراجع تكلفة المتر الواحد من 100 إلى 150 ريالاً.
* البيع والشراء بلا صكوك أصبحت مشكلة بين الأمانة والمواطن تحمل خسائر البناء عليها..
** الأراضي بلا صكوك التي يطلق عليها مصطلح التعديات هي في الواقع مكسب حقيقي لوزارة الإسكان، وطبق من ذهب لمساندتها في حل مشكلة ملف الإسكان، وذلك بالتعاون المشترك ما بين الأمانة والإسكان في شراء الأراضي التي تحمل وثائق تثبت الملكية، وأكثرها أراضي قبائل معروفة منذ القدم لم يستطع أهلها استخراج صكوك لها.