الضريبة.. واستيعاب السوق

اعتدنا في التطوير العقاري على ثقافة عمل المخططات لقطع الأراضي، ومن ثم بيعها، ويستمر التداول فيها لفتراتٍ طويلة، حتى تصلها الخدمات وتدخل في النطاق العمراني، أو أن تكون داخل النطاق. واعتدنا على تجارة الأراضي، ورفع السعر إلى حدود معينة، ومن ثم يقوم الفرد ببناء وحدته كما يُحب، وحسب رغبته واحتياجه.

بدأنا مؤخراً رؤية نمط الاستثمار في الوحدات السكنية (الشقق)، بعد أن تم تحويرها لتتفق مع الفردية المطلقة، وليس كوننا أفرادا في مجتمع يمكن أن نتشارك في الخدمات، ويتم تحميلها لجهة اتحاد الملاك.. حيث اعتدنا على أن نكون مستقلين، ولا نرتبط بمن حولنا في الخدمات، خوفاً من التجاوزات. بهذه الخلفية نُصدَم الآن بحقيقةٍ جديدة تهدف إلى تغيُّر هذا التوجُّه وتحويره، بما يجر المنفعة الاقتصادية للمجتمع، وتقليل حجم الهدر، والارتفاع الجنوني في الأسعار. حيث دخلت الضريبة على الأراضي البيضاء حيّز التنفيذ، وأصبح هناك ثمن للأراضي داخل النطاق العمراني، ليتم تطويرها والاستفادة منها بدلاً من بقائها بدون استغلال. فالأراضي البيضاء كانت مصدراً للثروة لمُلَّاكها؛ في ظل استمرار ارتفاع الأسعار كلما كانت داخل النطاق العمراني. ولكن في ظل المتغيِّر الجديد - ضريبة الأراضي البيضاء- أصبح لزاماً أن يتم استغلال وتخطيط الموقع، خاصةً إذا كانت مساحة كبيرة، وليس هناك رجعة بعد ذلك، لأن التخطيط سيحدّ من استخدامها، ويخرج منها الخدمات، مما يُؤثِّر على قيمتها مستقبلاً، ويجعل الغرض منها محدداً، وليس خاماً كما كانت في الماضي، ومعها تتغيّر المساحة المتاحة في ظل التخطيط الكامل لها، وتبرز بعد ذلك مشكلة جديدة تدور حول القدرة على استيعابها وتطويرها كمنتج نهائي جاهز للاستخدام.

وينجم منها بُعدان هما: توفُّر الطلب المستقبلي في ظل توسُّع العرض وتكلفة التطوير ومدى توفُّرها، وهل ستكون استثماراً مجدياً أو لا؟ نظراً لأن العرض فجأة سيصبح كبيراً، مقارنةً بالماضي، بفعل تأثير الضغط الضريبي، ولكن أمام طريق في اتجاه وتحدِّ لا رجعة فيه. لذلك ربما تؤدي الضريبة إلى التقليل من استثمار الأراضي (عقاري) ليصبح ذات تكلفة ومؤثر على الداخلين فيه سلباً. وحسب القدرة على التعامل مع النظام الضريبي الجديد، وكيفية تحديد تأثيره، ستكون سرعة تعديل الأسعار وحجم العرض المتوقع مستقبلاً.

لاشك أن الأيام القادمة ستكون حُبلَى بالنتائج، حول تأثير الضريبة الجديدة على السوق العقاري بمختلف مكوناته.