نزاعات الملكية المشتركة والحاجة إلى آلية متخصصة لتسويتها

مع التوسع الزائد في المجمعات ذات الطبيعة المشتركة، أصبحت نزاعات الملكية المشتركة من القضايا المتكررة في القطاع العقاري السعودي. هذا النوع من النزاعات يتمتع بخصوصية تختلف عن كثير من النزاعات العقارية التقليدية. وذلك نظرا لارتباطها بالعلاقة المستمرة بين ملاك الوحدات داخل هذه المجمعات، سواء فيما يتعلق باستخدام المرافق المشتركة أو الالتزامات المالية.
وقد نظم المنظم السعودي الملكية المشتركة من خلال نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، إلا أن الحاجة لا تزال قائمة إلى إيجاد آلية أكثر تخصصاً لمعالجة النزاعات المرتبطة بهذا النوع من الملكية، بما يتناسب مع طبيعتها الخاصة.
وفي المملكة يوجد المركز السعودي للتحكيم العقاري الذي أشار إلى قبوله النظر في النزاعات العقارية، ومن بينها نزاعات الملكية المشتركة، إلا أن اللجوء إلى التحكيم يتطلب وجود اتفاق او مشارطة تحكيم بين أطراف النزاع، وهو ما قد لا يتوافر في الكثير من المجمعات، خاصة المجمعات التي لا توجد فيها جمعية ملاك قائمة أو تنظيم واضح بين الملاك.
ومن هنا تبرز الحاجة إلى وجود آلية أكثر شمولاً ومرونة لتسوية نزاعات الملكية المشتركة، سواء من خلال تطوير اختصاص المركز السعودي للتحكيم العقاري أو إنشاء لجنة أو مركز متخصص لتسوية مثل هذا النوع من النزاعات. فالكثير من هذه النزاعات لا تحتاج إلى إجراءات قضائية مطولة بقدر حاجتها إلى جهة متخصصة توفر حلول سريعة وعملية تحافظ على استقرار العلاقة بين السكان داخل المجمع الواحد.
كما أن خصوصية هذه النزاعات تجعل من التسوية الودية أو الفصل المتخصص وسائل أكثر ملاءمة من اللجوء المباشر إلى القضاء في بعض الحالات، خاصة أن العلاقة بين الملاك تستمر حتى بعد انتهاء النزاع، الأمر الذي يجعل المحافظة على التعايش داخل المجمع السكني مسألة مهمة.
إن هذا التوجه ليس جديداً على المستوى الدولي، حيث توجد في بعض الدول مراكز متخصصة لتسوية نزاعات المجتمعات السكنية المشتركة والفصل فيها، مثل بعض النماذج المعمول بها في أستراليا وجنوب أفريقيا، والتي تعتمد على إجراءات مرنة وسريعة تراعي طبيعة العلاقة بين السكان داخل المجمعات السكنية المشتركة.
ختاما، وجود آليات فاعلة لمعالجة النزاعات بصورة سريعة وعملية يعزز من نجاح تجربة الملكية المشتركة ويمثل خطوة مهمة نحو تعزيز استقرار هذه المجمعات ورفع كفاءة إدارتها.